Das gemeinsame Haus oder die gemeinsame Wohnung gehört bei einer Trennung häufig zu den wirtschaftlich und persönlich schwierigsten Fragen. Wer darf zunächst in der Immobilie bleiben? Wer muss das Darlehen weiterzahlen? Kann ein Ehegatte die Immobilie übernehmen? Muss sie verkauft werden? Und welche Auswirkungen hat das Haus auf den Zugewinnausgleich?
Dabei müssen verschiedene rechtliche Ebenen voneinander unterschieden werden. Eigentum, Nutzung der Immobilie, Haftung für Darlehen und vermögensrechtlicher Ausgleich sind nicht dasselbe.
Rechtsanwältin Brigitte Merle berät Sie in Alsfeld bei allen Fragen rund um Immobilien bei Trennung und Scheidung – von der Nutzung der Ehewohnung über die Übernahme oder Veräußerung bis zu Darlehensverbindlichkeiten, Zugewinnausgleich und einer drohenden Teilungsversteigerung.
Immobilie bei Trennung und Scheidung – das Wichtigste in Kürze
- Eine Trennung verändert die Eigentumsverhältnisse an einer Immobilie grundsätzlich nicht.
- Entscheidend für das Eigentum ist grundsätzlich, wer als Eigentümer im Grundbuch steht.
- Auch bei gemeinschaftlichem Eigentum muss die Immobilie nach der Trennung nicht automatisch verkauft werden.
- Während der Trennung kann die Ehewohnung unter bestimmten Voraussetzungen einem Ehegatten zur alleinigen Nutzung überlassen werden.
- Das gilt grundsätzlich unabhängig davon, welchem Ehegatten die Immobilie gehört.
- Das alleinige Wohnen in der Immobilie macht den verbleibenden Ehegatten nicht zum Alleineigentümer.
- Ein Auszug aus dem Haus führt umgekehrt grundsätzlich nicht zum Verlust eines Eigentumsanteils.
- Sind beide Ehegatten Darlehensnehmer, bleibt grundsätzlich auch nach der Trennung die Haftung gegenüber der Bank bestehen.
- Eine interne Vereinbarung, wonach nur noch ein Ehegatte die Kreditraten trägt, entlässt den anderen nicht automatisch aus dem Darlehensvertrag.
- Bei gemeinschaftlichem Eigentum kommen insbesondere Verkauf, Übernahme durch einen Ehegatten, Fortführung des Miteigentums oder als letztes Mittel eine Teilungsversteigerung in Betracht.
- Der Wert der Immobilie und bestehende Darlehensverbindlichkeiten können für den Zugewinnausgleich von erheblicher Bedeutung sein.
- Eine Übertragung von Grundeigentum muss rechtlich und finanziell sorgfältig gestaltet und grundsätzlich notariell beurkundet werden.
Ihre Ansprechpartnerin bei Immobilienfragen nach Trennung und Scheidung
Rechtsanwältin Brigitte Merle
Fachanwältin für Familienrecht · Mediatorin
Langjährige Beratung und Vertretung bei Immobilienauseinandersetzungen, Wohnungszuweisung, Immobilienübernahme, Zugewinnausgleich und weiteren vermögensrechtlichen Folgen von Trennung und Scheidung.
Wem gehört das Haus nach der Trennung?
Die Trennung ändert zunächst nichts daran, wem eine Immobilie gehört.
Steht nur ein Ehegatte als Eigentümer im Grundbuch, bleibt dieser grundsätzlich Alleineigentümer. Sind beide Ehegatten beispielsweise jeweils zur Hälfte eingetragen, bleiben beide Miteigentümer.
Das gilt unabhängig davon, wer während der Ehe die laufenden Kosten getragen, Kreditraten gezahlt oder sich überwiegend um Haushalt und Kinder gekümmert hat.
Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob sich aus den finanziellen Beiträgen eines Ehegatten oder aus dem Güterrecht andere Ansprüche ergeben können.
Gehört ein während der Ehe gekauftes Haus automatisch beiden Ehegatten?
Nein.
Auch in einer Zugewinngemeinschaft werden die Ehegatten nicht automatisch gemeinsam Eigentümer aller während der Ehe erworbenen Vermögensgegenstände.
Wird beispielsweise während der Ehe ein Grundstück ausschließlich von einem Ehegatten erworben und nur dieser als Eigentümer eingetragen, gehört die Immobilie grundsätzlich diesem Ehegatten.
Die wirtschaftliche Entwicklung des Immobilienvermögens kann jedoch später beim Zugewinnausgleich berücksichtigt werden.
Was gilt, wenn beide Ehegatten Eigentümer sind?
Sind beide Ehegatten im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, besteht eine Miteigentümergemeinschaft.
Nach einer Trennung muss entschieden werden, wie mit dieser Gemeinschaft langfristig umgegangen werden soll.
Typische Lösungen sind:
- ein Ehegatte übernimmt den Eigentumsanteil des anderen,
- die Immobilie wird gemeinsam verkauft,
- beide bleiben zunächst Miteigentümer,
- oder die Gemeinschaft wird letztlich durch eine Teilungsversteigerung aufgehoben.
Eine einvernehmliche Lösung ist häufig wirtschaftlich günstiger als eine erzwungene Verwertung.
Was gilt, wenn nur ein Ehegatte Eigentümer ist?
Auch bei Alleineigentum ist zwischen Eigentum und Nutzung zu unterscheiden.
Dass nur ein Ehegatte Eigentümer der Immobilie ist, bedeutet nicht zwingend, dass der andere Ehegatte unmittelbar nach der Trennung aus der bisherigen Ehewohnung ausziehen muss.
Während der Trennungszeit enthält § 1361b BGB besondere Regelungen zur Ehewohnung. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann einem Ehegatten die Ehewohnung oder ein Teil davon zur alleinigen Nutzung überlassen werden, wenn dies erforderlich ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Das Gesetz berücksichtigt dabei ausdrücklich auch das Wohl der im Haushalt lebenden Kinder.
Wer darf nach der Trennung im gemeinsamen Haus bleiben?
Es gibt keinen allgemeinen Grundsatz, wonach der Eigentümer automatisch bleiben darf oder der andere Ehegatte automatisch ausziehen muss.
Können sich Ehegatten nicht einigen, kann unter den Voraussetzungen des § 1361b BGB eine gerichtliche Regelung über die Nutzung der Ehewohnung beantragt werden.
Dabei können insbesondere berücksichtigt werden:
- die Belange beider Ehegatten,
- das Wohl gemeinschaftlicher Kinder,
- die bisherige Lebenssituation,
- besondere Belastungen,
- Gewalt oder Drohungen,
- und die Frage, ob eine gemeinsame Nutzung noch zumutbar ist.
Eine gerichtliche Wohnungszuweisung während der Trennung ist dabei grundsätzlich eine Nutzungsregelung. Sie überträgt nicht automatisch das Eigentum an der Immobilie.
Kann man sich auch innerhalb des gemeinsamen Hauses trennen?
Ja.
Eine Trennung im familienrechtlichen Sinne setzt nicht zwingend voraus, dass einer der Ehegatten sofort aus der gemeinsamen Immobilie auszieht.
Ehegatten können grundsätzlich auch innerhalb derselben Wohnung oder desselben Hauses getrennt leben, wenn keine häusliche Gemeinschaft mehr besteht und mindestens ein Ehegatte sie erkennbar nicht wiederherstellen will.
Gerade wenn eine Immobilie gemeinsam finanziert wird oder zunächst keine alternative Wohnung verfügbar ist, kommt eine solche Trennung innerhalb des Hauses in der Praxis vor.
Was passiert, wenn ein Ehegatte aus dem Haus auszieht?
Der Auszug verändert grundsätzlich nicht die Eigentumsverhältnisse.
Ein Miteigentümer verliert seinen Eigentumsanteil also nicht allein dadurch, dass er die Immobilie verlässt.
Kann für die alleinige Nutzung des Hauses eine Nutzungsvergütung verlangt werden?
Das kann grundsätzlich in Betracht kommen.
§ 1361b BGB sieht für die Trennungszeit vor, dass bei Überlassung der Ehewohnung eine Vergütung für die Nutzung verlangt werden kann, soweit dies der Billigkeit entspricht. Ob und in welcher Höhe tatsächlich eine Nutzungsvergütung geschuldet wird, hängt jedoch von den Umständen des Einzelfalls ab.
Dabei können unter anderem Eigentumsverhältnisse, Finanzierung, laufende Belastungen, Unterhaltsfragen und die konkrete Wohnsituation eine Rolle spielen.
Deshalb sollte eine mögliche Nutzungsvergütung nicht isoliert betrachtet werden.
Was gilt mit der Ehewohnung nach der Scheidung?
Für die Zeit anlässlich der Scheidung enthält § 1568a BGB eine eigene Regelung.
Ein Ehegatte kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen die Überlassung der Ehewohnung verlangen, wenn er unter Berücksichtigung insbesondere des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehegatten stärker auf ihre Nutzung angewiesen ist oder die Überlassung aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht.
Gehört die Wohnung allerdings allein dem anderen Ehegatten oder gemeinsam mit einem Dritten, gelten erhöhte gesetzliche Voraussetzungen. Eine Überlassung kann dann nur verlangt werden, wenn dies erforderlich ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden.
Auch hier ist Nutzungsüberlassung nicht mit Eigentumsübertragung gleichzusetzen.
Welche Möglichkeiten gibt es für ein gemeinsames Haus nach der Trennung?
Bei gemeinschaftlichem Eigentum bestehen grundsätzlich mehrere Gestaltungsmöglichkeiten.
Ein Ehegatte übernimmt das Haus
Möchte einer der Ehegatten die Immobilie dauerhaft behalten, kann er den Eigentumsanteil des anderen übernehmen.
Dazu müssen insbesondere geklärt werden:
- der aktuelle Immobilienwert,
- die noch bestehenden Darlehensverbindlichkeiten,
- die Höhe eines möglichen Ausgleichsbetrags,
- die Finanzierung dieses Ausgleichs,
- die Zustimmung der finanzierenden Bank zur gewünschten Darlehensgestaltung,
- mögliche Zugewinnausgleichsansprüche,
- und die notarielle Umsetzung der Eigentumsübertragung.
Eine bloße private Vereinbarung der Ehegatten genügt für die Übertragung eines Grundstücks beziehungsweise Miteigentumsanteils grundsätzlich nicht. Grundstücksübertragungsverträge bedürfen der notariellen Beurkundung; für den Eigentumsübergang sind außerdem die grundbuchrechtlichen Voraussetzungen zu erfüllen.
Die Immobilie wird verkauft
Können oder wollen beide Ehegatten die Immobilie nicht behalten, kann ein freihändiger Verkauf sinnvoll sein.
Aus dem Verkaufserlös werden regelmäßig zunächst die mit der Immobilie verbundenen und abzulösenden Finanzierungsverbindlichkeiten sowie die Kosten der Veräußerung berücksichtigt. Wie ein verbleibender Erlös zwischen den Eigentümern verteilt wird, hängt insbesondere von den Eigentumsverhältnissen und möglichen weiteren gegenseitigen Ansprüchen ab.
Dabei sollte der Verkauf nicht vorschnell mit dem Zugewinnausgleich vermischt werden. Beide Fragen stehen zwar häufig wirtschaftlich miteinander in Verbindung, sind rechtlich aber voneinander zu unterscheiden.
Beide Ehegatten bleiben zunächst Eigentümer
Es besteht keine Pflicht, unmittelbar nach der Trennung oder Scheidung das gemeinsame Eigentum aufzulösen.
Ehegatten können vereinbaren, zunächst Miteigentümer zu bleiben.
Das kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn
- die Kinder weiterhin in der Immobilie wohnen sollen,
- ein Verkauf derzeit wirtschaftlich ungünstig wäre,
- eine spätere Übernahme geplant ist,
- oder die Finanzierung zunächst fortgeführt werden soll.
Dann sollte allerdings möglichst klar geregelt werden, wer die Immobilie nutzt, wer welche Kosten trägt, wie mit Darlehen, Instandhaltung und Investitionen umgegangen wird und wann eine endgültige Entscheidung getroffen werden soll.
Teilungsversteigerung als letzter Ausweg
Können sich Miteigentümer dauerhaft nicht über die Immobilie einigen, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, die Gemeinschaft durch eine Teilungsversteigerung aufzulösen.
Nach § 749 BGB kann grundsätzlich jeder Teilhaber die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Ist eine Teilung des Grundstücks in Natur nicht möglich, sieht § 753 BGB bei Grundstücken grundsätzlich die Verwertung durch Zwangsversteigerung und anschließende Teilung des Erlöses vor. Das Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft richtet sich insbesondere nach § 180 ZVG.
Eine Teilungsversteigerung sollte wegen ihrer wirtschaftlichen Folgen regelmäßig erst nach sorgfältiger Prüfung anderer Möglichkeiten erwogen werden.
Kann mein Ehegatte eine Teilungsversteigerung gegen meinen Willen beantragen?
Bei gemeinschaftlichem Eigentum kann grundsätzlich auch ein einzelner Miteigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft betreiben. Die Zustimmung des anderen Miteigentümers ist deshalb nicht in jedem Fall erforderlich.
Das bedeutet allerdings nicht, dass eine Teilungsversteigerung in jeder Situation sofort und uneingeschränkt durchgeführt werden muss.
§ 180 ZVG enthält Möglichkeiten einer einstweiligen Einstellung. Bei einer Teilungsversteigerung zwischen Ehegatten oder früheren Ehegatten kann insbesondere eine ernsthafte Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes eine besondere Rolle spielen. Das Gesetz ermöglicht in diesem Zusammenhang unter bestimmten Voraussetzungen auch wiederholte Einstellungen; insgesamt darf das Verfahren durch die entsprechenden Anordnungen grundsätzlich nicht länger als fünf Jahre eingestellt werden.
Ist eine Teilungsversteigerung wirtschaftlich sinnvoll?
Das muss im Einzelfall geprüft werden.
Eine Teilungsversteigerung ist kein normaler Immobilienverkauf. Vor einem Antrag sollten deshalb unter anderem geprüft werden:
- Verkehrswert der Immobilie,
- Grundbuchbelastungen,
- bestehende Darlehen,
- mögliche Erlöserwartung,
- Verfahrenskosten,
- Rechte Dritter,
- Möglichkeiten eines freihändigen Verkaufs,
- Übernahme durch einen Ehegatten,
- familienrechtliche Ansprüche,
- und die wirtschaftlichen Folgen für beide Seiten.
Wer muss nach der Trennung den Hauskredit bezahlen?
Hier ist zunächst entscheidend, wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat.
Sind beide Ehegatten Darlehensnehmer und haften sie gesamtschuldnerisch, kann die Bank grundsätzlich weiterhin jeden von ihnen nach Maßgabe des Darlehensvertrags auf die geschuldete Leistung in Anspruch nehmen. Die Trennung oder Scheidung beendet die Verpflichtung gegenüber der Bank nicht.
Wer im Innenverhältnis zwischen den Ehegatten letztlich welche Belastung zu tragen hat, ist eine andere Frage. § 426 BGB sieht bei Gesamtschuldnern grundsätzlich einen internen Ausgleich zu gleichen Anteilen vor, soweit nicht etwas anderes bestimmt ist. Im Zusammenhang mit einer Trennung können jedoch die konkrete Nutzung der Immobilie, Vereinbarungen der Ehegatten und weitere familienrechtliche Zusammenhänge berücksichtigt werden müssen.
Eine pauschale Aussage „Jeder zahlt immer die Hälfte“ wäre daher zu kurz gegriffen.
Muss ich den Kredit weiterzahlen, obwohl ich ausgezogen bin?
Ein Auszug beendet einen Darlehensvertrag nicht.
Wer gegenüber der Bank Darlehensnehmer ist, bleibt grundsätzlich vertraglich verpflichtet, solange die Finanzierung nicht wirksam geändert oder beendet wird.
Davon zu unterscheiden ist wiederum die Frage, ob ein Ehegatte, der nach der Trennung allein Kreditraten trägt, im Innenverhältnis einen Ausgleich vom anderen verlangen kann.
Gerade hier können sich Darlehenszahlung, Wohnvorteil, Nutzungsvergütung, Unterhalt und vermögensrechtliche Ansprüche überschneiden. Eine isolierte Betrachtung einzelner Monatsraten kann deshalb zu falschen Ergebnissen führen.
Kann die Bank meinen Ehegatten aus dem Kredit entlassen?
Eine Eigentumsübertragung führt nicht automatisch zu einer Entlassung aus dem Darlehensvertrag.
Soll beispielsweise ein Ehegatte das Haus übernehmen und künftig allein für die Finanzierung verantwortlich sein, muss mit der Bank geklärt werden, ob sie den anderen Ehegatten tatsächlich aus der persönlichen Haftung entlässt.
Eine zwischen den Ehegatten getroffene Vereinbarung kann die Bank grundsätzlich nicht ohne deren Zustimmung verpflichten, auf einen Darlehensschuldner zu verzichten. Das Gesetz macht eine vereinbarte Schuldübernahme grundsätzlich von der Genehmigung des Gläubigers abhängig.
Deshalb sollten Eigentumsübertragung und Finanzierung immer gemeinsam geplant werden.
Kann einer das Haus übernehmen und den anderen auszahlen?
Ja. Dies ist eine häufige einvernehmliche Lösung.
Zunächst muss jedoch geklärt werden, welchen wirtschaftlichen Wert der zu übertragende Eigentumsanteil tatsächlich hat.
Dabei spielen insbesondere eine Rolle:
- Verkehrswert der Immobilie,
- Höhe der noch bestehenden Darlehen,
- Eigentumsquoten,
- gegebenenfalls weitere Belastungen,
- gegenseitige Ausgleichsansprüche,
- Zugewinnausgleich,
- und die künftige Finanzierung.
Wie wird der Wert der Immobilie bestimmt?
Bei der Auseinandersetzung einer Immobilie ist regelmäßig der tatsächliche Verkehrswert von Bedeutung.
Die ursprünglichen Anschaffungskosten oder eine persönliche Einschätzung eines Ehegatten reichen dafür häufig nicht aus.
Je nach Situation kann eine Wertermittlung erfolgen durch
- eine gemeinsame Einigung auf Grundlage belastbarer Marktdaten,
- eine sachverständige Bewertung,
- ein Verkehrswertgutachten,
- oder im Zusammenhang mit einem gerichtlichen Verfahren durch einen gerichtlich beauftragten Sachverständigen.
Gerade bei größeren Wertunterschieden kann bereits die Wahl des richtigen Bewertungsstichtags erhebliche Auswirkungen haben.
Welche Rolle spielt das Haus beim Zugewinnausgleich?
Eine Immobilie kann für den Zugewinnausgleich von erheblicher Bedeutung sein.
Dabei wird jedoch nicht automatisch „das Haus geteilt“. Vielmehr ist der wirtschaftliche Wert der Immobilie grundsätzlich bei der Vermögensbilanz des jeweiligen Eigentümers zu berücksichtigen.
Gehört beispielsweise eine Immobilie einem Ehegatten allein, kann ihr Wert – abzüglich berücksichtigungsfähiger Verbindlichkeiten – in dessen Anfangs- und/oder Endvermögen einfließen.
Sind beide Ehegatten Eigentümer, ist grundsätzlich der jeweilige wirtschaftliche Anteil zu berücksichtigen.
Der Zugewinnausgleich und die Auflösung des gemeinsamen Immobilieneigentums müssen deshalb rechnerisch aufeinander abgestimmt werden, sind rechtlich aber unterschiedliche Vorgänge. Die gesetzliche Ausgleichsforderung beim Zugewinnausgleich richtet sich grundsätzlich auf einen Geldbetrag.
Was gilt, wenn einem Ehegatten das Haus schon vor der Ehe gehörte?
Eine bereits vor der Ehe vorhandene Immobilie bleibt grundsätzlich Eigentum des betreffenden Ehegatten.
Beim Zugewinnausgleich kann sie jedoch sowohl im Anfangsvermögen als auch – mit ihrem maßgeblichen Wert – später im Endvermögen eine Rolle spielen.
Dadurch kann insbesondere eine während der Ehe eingetretene Wertentwicklung wirtschaftlich relevant werden.
Es ist deshalb gerade bei vor der Ehe erworbenen Immobilien wichtig, den damaligen Wert und die damalige Belastung möglichst nachvollziehbar dokumentieren zu können.
Was gilt bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie?
Auch eine geerbte oder einem Ehegatten geschenkte Immobilie wird nicht allein aufgrund der Ehe gemeinsames Eigentum.
Beim Zugewinnausgleich gelten für Erbschaften und bestimmte Schenkungen besondere Regeln. Der Erwerb kann dem Anfangsvermögen zugerechnet werden, während spätere Wertentwicklungen dennoch Auswirkungen auf den Zugewinn haben können.
Bei Immobilien sind deshalb insbesondere Erwerbszeitpunkt, Wert beim Erwerb, spätere Wertentwicklung und vorhandene Belastungen sorgfältig voneinander zu unterscheiden.
Kann ein Haus zur Erfüllung des Zugewinnausgleichs übertragen werden?
Ehegatten können im Rahmen einer umfassenden Vermögensauseinandersetzung vereinbaren, dass ein Eigentumsanteil an einer Immobilie übertragen wird und dies bei der finanziellen Gesamtabrechnung berücksichtigt wird.
Eine solche Gestaltung muss jedoch sorgfältig erfolgen.
Insbesondere dürfen
- Immobilienwert,
- Darlehensverbindlichkeiten,
- Zugewinnausgleich,
- sonstige gegenseitige Ansprüche,
- Finanzierbarkeit,
- und notarielle beziehungsweise grundbuchrechtliche Anforderungen
nicht unabhängig voneinander betrachtet werden.
Grundstücksübertragungsverträge unterliegen grundsätzlich der notariellen Beurkundung.
Muss bei einer Immobilienübertragung ein Notar eingeschaltet werden?
Ja, wenn Eigentum an einem Grundstück oder ein Miteigentumsanteil rechtsgeschäftlich übertragen werden soll, sind die gesetzlichen Formvorschriften für Grundstücksgeschäfte einzuhalten.
Der entsprechende Verpflichtungsvertrag bedarf grundsätzlich der notariellen Beurkundung. Für die Eigentumsübertragung sind außerdem Auflassung und Grundbucheintragung erforderlich.
Vor dem Notartermin sollte jedoch möglichst geklärt sein, welche familienrechtlichen und finanziellen Ansprüche mit der Übertragung erledigt werden sollen und welche gerade nicht.
Welche steuerlichen Fragen können bei der Immobilie auftreten?
Immobilienübertragungen im Zusammenhang mit Trennung und Scheidung können auch steuerliche Auswirkungen haben.
Das Grunderwerbsteuerrecht enthält zwar besondere Befreiungstatbestände für Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten beziehungsweise unter bestimmten Voraussetzungen zwischen früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung.
Daneben können abhängig vom Einzelfall jedoch weitere steuerliche Fragen auftreten. Bei wirtschaftlich bedeutsamen Immobilienübertragungen sollte deshalb gegebenenfalls zusätzlich steuerlicher Rat eingeholt werden.
Was passiert, wenn keiner die Immobilie allein finanzieren kann?
Dann sollte zunächst geprüft werden, ob ein gemeinsamer freihändiger Verkauf möglich ist.
Ein solcher Verkauf ermöglicht regelmäßig mehr Gestaltungsspielraum als eine spätere Teilungsversteigerung.
Sind sich die Ehegatten über einen Verkauf einig, sollten insbesondere Verkaufspreis, Makler, laufende Kosten, Darlehensablösung, Übergabe und Verteilung eines verbleibenden Erlöses rechtzeitig geregelt werden.
Dabei sollte ebenfalls geprüft werden, welche Auswirkungen die Veräußerung auf noch offene Zugewinnausgleichs- oder sonstige familienrechtliche Ansprüche hat.
Was passiert mit Hausrat und Möbeln?
Die Immobilie selbst und die darin befindlichen Haushaltsgegenstände sind rechtlich nicht dasselbe.
Für Haushaltsgegenstände bestehen eigene familienrechtliche Regelungen. Anlässlich der Scheidung kann unter den Voraussetzungen des § 1568b BGB beispielsweise die Überlassung und Übereignung gemeinsamer Haushaltsgegenstände verlangt werden.
Die Frage „Wer bekommt das Haus?“ beantwortet deshalb nicht automatisch die Frage, wie Möbel, Haushaltsgeräte oder andere Haushaltsgegenstände verteilt werden.
Was sollte unmittelbar nach der Trennung bei einer gemeinsamen Immobilie geklärt werden?
Besonders sinnvoll ist es, möglichst früh Klarheit über folgende Punkte zu schaffen:
- Wer bleibt zunächst in der Immobilie?
- Wer zieht gegebenenfalls aus?
- Wem gehört die Immobilie?
- Wie hoch sind die Eigentumsanteile?
- Wer ist Darlehensnehmer?
- Wie hoch ist die aktuelle Restschuld?
- Wer zahlt künftig Kreditraten?
- Wer trägt Grundsteuer, Versicherungen und laufende Kosten?
- Sind größere Reparaturen erforderlich?
- Soll die Immobilie langfristig übernommen oder verkauft werden?
- Wie hoch ist der aktuelle Verkehrswert?
- Bestehen Zugewinnausgleichsansprüche?
- Soll eine Nutzungsvergütung geprüft werden?
- Bestehen Interessen gemeinschaftlicher Kinder an einem Verbleib in der bisherigen Wohnung?
Je früher diese Fragen geordnet werden, desto geringer ist das Risiko, dass sich Eigentums-, Finanzierungs- und familienrechtliche Probleme gegenseitig verschärfen.
Welche Unterlagen sollte ich zu einer Beratung mitbringen?
Für eine erste Prüfung sind insbesondere hilfreich:
- aktueller Grundbuchauszug
- Kaufvertrag der Immobilie
- Darlehensverträge
- aktuelle Darlehensstände
- Unterlagen zu Grundschulden
- vorhandene Immobilienbewertungen
- Nachweise über Eigenkapital
- Nachweise über größere Sondertilgungen
- Unterlagen über Erbschaften oder Schenkungen
- Ehevertrag oder andere notarielle Vereinbarungen
- gegebenenfalls Unterlagen über Renovierungen und größere Investitionen
- Informationen über die derzeitige Nutzung der Immobilie
- Unterlagen zum Anfangs- und Endvermögen, soweit zugleich der Zugewinnausgleich geklärt werden soll
Häufige Fragen zur Immobilie bei Trennung und Scheidung
Muss das gemeinsame Haus bei einer Scheidung verkauft werden?
Nein. Ein Verkauf ist nur eine von mehreren Möglichkeiten. Ein Ehegatte kann die Immobilie übernehmen, beide können zunächst Miteigentümer bleiben oder sie können sich auf einen freihändigen Verkauf verständigen. Bei fehlender Einigung kann unter Umständen eine Teilungsversteigerung in Betracht kommen.
Verliere ich meinen Anteil am Haus, wenn ich ausziehe?
Nein. Der bloße Auszug verändert grundsätzlich nicht das Eigentum. Für das Nutzungsrecht an der Ehewohnung kann ein Auszug jedoch rechtliche Auswirkungen haben, insbesondere wenn innerhalb von sechs Monaten keine ernstliche Rückkehrabsicht erklärt wird.
Kann mein Ehegatte mich einfach aus dem gemeinsamen Haus werfen?
Nicht allein deshalb, weil er Eigentümer oder Miteigentümer ist. Während der Trennung gelten für die Nutzung der Ehewohnung besondere familienrechtliche Regeln. Bei Streit kann gegebenenfalls eine gerichtliche Wohnungszuweisung erforderlich sein.
Gehört mir automatisch die Hälfte des Hauses, wenn ich verheiratet bin?
Nein. Die Ehe oder die Zugewinngemeinschaft führt nicht automatisch zu hälftigem Immobilieneigentum. Entscheidend sind die tatsächlich begründeten Eigentumsverhältnisse.
Muss ich den Hauskredit bezahlen, obwohl ich nicht mehr dort wohne?
Wenn Sie Darlehensnehmer sind, endet die Verpflichtung gegenüber der Bank grundsätzlich nicht durch den Auszug. Ob zwischen den Ehegatten intern ein Ausgleich verlangt werden kann, muss gesondert geprüft werden.
Kann mein Ehegatte das Haus übernehmen und mich aus dem Kredit herausnehmen?
Eine Übernahme der Immobilie und eine Entlassung aus dem Darlehen sind zwei unterschiedliche Vorgänge. Die Bank muss einer entsprechenden Änderung der Darlehenshaftung zustimmen.
Kann ich den Verkauf des gemeinsamen Hauses verhindern?
Eine dauerhafte Blockade der Aufhebung einer Miteigentümergemeinschaft ist grundsätzlich nicht ohne Weiteres möglich. Unter bestimmten Voraussetzungen kann jedoch eine Teilungsversteigerung zeitweise eingestellt werden. Besondere Schutzregelungen bestehen insbesondere bei einer ernsthaften Gefährdung des Wohls gemeinschaftlicher Kinder.
Kann ich selbst bei der Teilungsversteigerung mitbieten?
Grundsätzlich können auch Miteigentümer als Bieter auftreten. Ob dies wirtschaftlich sinnvoll ist und welche Finanzierung dafür erforderlich wäre, sollte allerdings vorab sorgfältig geprüft werden.
Wird das Haus zusätzlich zum Zugewinnausgleich halbiert?
Nicht automatisch. Eigentumsauseinandersetzung und Zugewinnausgleich sind voneinander zu unterscheiden. Eine Immobilie kann bei der Berechnung des Zugewinns berücksichtigt werden, ohne dass dadurch unmittelbar das Eigentum an ihr verändert wird.
Sollte das Haus schon während der Trennung bewertet werden?
Das kann sehr sinnvoll sein, insbesondere wenn eine Übernahme, ein Verkauf oder ein Zugewinnausgleich vorbereitet werden soll. Welcher Bewertungsstichtag rechtlich maßgeblich ist, hängt allerdings davon ab, für welchen Anspruch die Bewertung benötigt wird.
Fachanwältin für Familienrecht bei Immobilienfragen in Alsfeld
Eine Immobilie verbindet bei einer Trennung häufig mehrere rechtlich unterschiedliche Probleme: Eigentum, Finanzierung, Nutzung der Ehewohnung, Unterhalt, Zugewinnausgleich und gegebenenfalls eine Teilungsversteigerung.
Gerade deshalb sollte nicht nur die Frage betrachtet werden, wer das Haus bekommt. Entscheidend ist vielmehr, welche Lösung unter Berücksichtigung aller finanziellen und familienrechtlichen Folgen tragfähig ist.
Rechtsanwältin Brigitte Merle, Fachanwältin für Familienrecht, berät Sie bei der Entwicklung und Umsetzung einer geeigneten Lösung – sowohl bei einer einvernehmlichen Vermögensauseinandersetzung als auch bei streitigen Immobilienfragen.
Beratung zur Immobilie bei Trennung und Scheidung in Alsfeld
Wenn eine gemeinsame Immobilie vorhanden ist, sollten die wesentlichen wirtschaftlichen Fragen möglichst frühzeitig geklärt werden.
Wir beraten Sie insbesondere zu:
- Nutzung der Ehewohnung während der Trennung
- Eigentumsverhältnissen
- gemeinsamer Immobilienfinanzierung
- Übernahme der Immobilie durch einen Ehegatten
- Auszahlung eines Miteigentümers
- Immobilienbewertung
- Verkauf der gemeinsamen Immobilie
- Nutzungsvergütung
- Darlehens- und Ausgleichsansprüchen
- Zugewinnausgleich
- Teilungsversteigerung
- Vereinbarungen im Zusammenhang mit Trennung und Scheidung
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